Расторжение сделки купли-продажи

Сделки с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации совершаются регулярно. Старый владелец квартиры выручает деньги за свое имущество, а новый собственник получает возможность сменить место жительства. На практике часто бывает так, что при совершении сделки нарушается действующее законодательство. Воспользоваться своим правом на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации может любая из сторон сделки. При этом каждый из участников договора преследует свои цели.

Основания, по которым можно аннулировать (признать недействительным) сделку с недвижимостью

К числу серьезных нарушений при проведении операций с недвижимостью относятся нечестные действия с одной из сторон совершения сделки. Результатом такого поведения участника сделки является ущерб, причиненный покупателю или продавцу. Наиболее часто встречающиеся основания расторжения договора купли продажи недвижимости – это отказ от выплаты причитающихся денежных средств уже новым владельцем после регистрации предмета договора или отсутствие снятия с регистрационного учета после получения расчета. Подобные ситуации встречаются на практике довольно часто. Тем не менее, такие нарушения доказуемы, тем более, что в центре притязаний все же находится недвижимый объект, который деть куда-либо трудно. При наличии доказательств противоправных действий аннулирование сделки купли-продажи квартиры осуществляется судом.

Вторая категория оснований, по которым сделка по реализации квартиры может быть признана недействительной, это непредвиденные случаи. Часто после реализации объекта недвижимости появляются претенденты на предмет продажи (обычно это родственники). Оспорить права нового собственника может любой, кто имеет основания проживать в данной квартире, а потому за этим человеком остается вполне законное основание расторгнуть сделку купли-продажи квартиры.

Аннулировать уже совершенную сделку можно только через суд. Для того, чтобы подать иск, необходимо подготовить пакет документов, которые позволят восстановить свои права на объект недвижимости. За обеими сторонами всегда остается возможность урегулировать возникшие споры до начала судебного разбирательства (например, отдать деньги за квартиру или снять с учета в паспортном столе).

Аннулирование сделки относительно момента оформления права собственности

В юридической практике существует процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости до регистрации. Такая необходимость возникает при желании собственника сохранить свои права на квартиру, например, в случае притязаний со стороны родственников. Так бывает, когда человек до последнего момента был уверен, что остальные родственники дадут согласие на продажу, но в момент реализации они свое решение изменили. Если регистрация еще не совершена, то продающая сторона оказывается в более выгодном положении, нежели покупающая.

В случае согласия обеих сторон расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца осуществляется на основании письменного соглашения. Покупатель, который уже внес задаток, может его не вернуть, если такой по рядок не был описан в договоре на покупку квартиры. если в течение месяца от второго участника (стороны) сделки не поступило утвердительного ответа, считается, что один из инициаторов договора имеет право обратиться в суд и расторгнуть сделку.

И все же материальная выгода

Законом предусмотрено, что иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости имеет своей целью прекратить отношения, возникшие между сторонами при обнаружении противоречащих законности свершения сделки обстоятельств. По умолчанию, ни одна из сторон не хочет понести возможный материальный ущерб в будущем, потому и инициирует прекращение действия договора. В связи с тем, что расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации не подразумевает возмещения денежных средств, потраченных на предпродажную подготовку, заниматься покупкой квартиры следует очень внимательно. Довольно часто собственники квартиры, получая задаток, провоцируют прекращение купли-продажи.

Как составляется заявление о расторжении сделки

Стандартным правилом при обращении в судебный орган является представление исчерпывающих данных о себе, своем представителе и, по возможности, об ответчике. Обычно паспортные данные вписываются в договор купли-продажи, поэтому можно предоставить в суд копию договора.

В тексте заявления необходимо подробно расписать все обстоятельства конфликтной ситуации (основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости):

• Дата и место заключения договора (договор составляется минимум в трех экземплярах, для каждой из сторон и регистрирующего органа);
• Условия купли-продажи. Сумма договора, сроки оплаты, выезда из жилого помещения и прочие;
• Какие пункты сделки, по мнению истца, не были выполнены;
• Действия, которые были предприняты заявителем, которые можно отнести к попытке досудебного урегулирования конфликта. Итоги работы;
• Иск о расторжении договора купли продажи недвижимости должен содержать суть требований, которые выдвигает истец (расторжение, возврат аванса и прочие).

Согласно действующему законодательству, интерпретация нарушений сделок купли-продажи может быть произведена по трем направлениям:

• Статья 450 ГК РФ описывает случаи расторжения сделок с недвижимостью по причине нарушения существенных условий договора. Результатом действий одной из сторон является прямое невыполнение условий для второго участника торговых отношений.
• В статье 452 ГК РФ приводится возможность стороны обратиться в суд после подписания договора реализации недвижимости. При этом сторона, а отношении которой были нарушены права может инициировать обращение к продавцу (покупателю) на урегулирование нарушений. В своем требовании участник сделки указывает сроки расторжения договора купли-продажи квартиры. Если дата завершения договора не указана, считается, что право на обращение в суд появляется по истечении 30 дней.
• Статья 395 является общей для всех случаев неисполнения договорных обязательств. Опираясь на положения нормы, можно взыскать неустойку как продавцом, так и покупателем с противоположной стороны.

Во многом удовлетворение искового требования зависит от соблюдения процедуры обращения в суд. Досудебное урегулирование конфликта, не принесшее результатов, подтвердит факт нарушения прав. если таковые действия проведены не были, придется доказывать суду неисполнение обязательств. Например, покупатель оплатил стоимость квартиры, а деньги не поступили на расчетный счет продавца по причине сбоев в банковской системе. Или же продавец не выписался или не съехал из квартиры в установленные сроки. Может получиться так, что ответчик представит документы, свидетельствующие о временной невозможности совершения некоторых условий сделки.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры на практике - что представляют в суд вместе с заявлением:

• Копия договора покупки квартиры.
• Копия документа (выписка банка), который однозначно поясняет невыполнение требований в части расчетов за приобретенную недвижимость.
• Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя через суд должно подтверждаться документами, свидетельствующими о невыполнении условий сделки, игнорировании требования оппонента.
• Доказательная база, согласно которой подтвердится факт уклонения от своих обязательств по договору одной из сторон.
• Квитанция, по которой был уплачен государственный сбор (пошлина) за рассмотрение дела в суде.
• Доверенность (если нет возможности присутствовать лично).
• Другие документы, которые могут потребоваться.

Если в ходе попыток досудебного урегулирования не был найден компромисс и не подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд обязательно удовлетворит иск в следующих случаях:

• Если покупателем не оплачена стоимость квартиры (как это указано в договоре);
• Нарушено письменное обязательство (полностью или частично) о рассрочке платежа;
• У обеих сторон отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты приобретенного объекта недвижимости.

Суд не удовлетворит требования в случае подтверждения полного расчета за предмет сделки или если продавец все же выписался (съехал) с проданного объекта до момента подписания договора.

Как получить гарантии при совершении сделок с недвижимым имуществом

Практика купли-продажи квартир насчитывает не один десяток лет. Одной из рекомендаций по организации безопасных сделок является включение в состав участников гаранта, например, кредитное учреждение. Покупатель открывает депозит, доступ к которому он теряет. В свою очередь, получить деньги со специального счета продавец сможет только после представления документов с отметками регистрационной службы.

Нелишним будет использование услуг риэлтера или юриста. Это поможет избежать неясностей и повышения степени риска. Ну и наконец, вам не придется терять время на соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если вы воспользуетесь услугами титульного страхования.