Спору по договору аренды

Гражданским Кодексом Российской Федерации определяется понятие аренды как договора в следствии принятия которого арендодатель обязуется предоставлять оплату за полученное имущество арендатору, а также получает временные права владения и пользования данным имуществом. Предметом договора аренды выступает это имущество.

Особенности заключения договора аренды недвижимости

Признаками договора аренды являются:

• Договор печатается на бумаге и содержит подписи сторон (если нормативно-правовой акт заключается сроком более двенадцати месяцев).
• Арендодателем по договору аренды могут выступать непосредственно собственники недвижимости или лица, которых владелец наделил правами для дачи имущества в аренду (найм).
• Договор должен включать информационные данные об объекте, который арендуется. Этот пункт должен быть строго согласованным обеими сторонами.
• Договор аренды недвижимости по общему правилу регистрируется государством, если срок сделки установлен периодом год и более.

Особенностями заключения договора аренды недвижимости является важность предоставления следующего пакета документов (некоторые из них могут отсутствовать в зависимости от участвующих лиц):

• Документы для идентификации обеих сторон.
• Если одно из лиц – юридическое, то надо предоставить устав и другие документы на предприятие или организацию (свидетельство о регистрации индивидуального предпринимательства и так далее).
• Документацию по требованию арендатора к недвижимости (сведения о площади и другое), а также документы, подтверждающие право владения на него.
• Другие документы, которые могут потребовать при заключении договора аренды.

Внесение изменений в договор аренды

Внесение изменений в договор аренды нежилого помещения – частая проблема, которая, как правило, решается путем согласования мнений двух сторон или же обращением в суд. Принять такое решение самостоятельно одной стороне невозможно.

Споры по внесению изменений могут иметь такие подвиды, отличающиеся по характеру производимых изменений:

• Смена стороны в договоре аренды.
• Изменение предмета договора дополнительным соглашением.
• Пересмотр арендной платы в договоре аренды.

Это основные пункты, изменения в договоре найма которых имеют место быть. Помимо них, также предметом изменений могут стать обязанности обеих сторон, вопросы проведения ремонта, принесенного ущерба арендованному имуществу и так далее.

Изменение сторон договора

Если представители договорных сторон меняются, право владения недвижимостью переходит другому лицу, то есть наниматель меняется, сделка не закрывается, в нее просто вносятся некие изменения. Например, если происходит реорганизация юрлица, тогда все обязательства накладываются на новосозданное лицо. Если же юридическое лицо сохраняется и передает свои полномочия иному лицу, то право хозяйствования над имуществом по аренде также переходит.

Изменение суммы арендной платы

Если вносятся изменения по оплате арендуемого имущества, то ситуация осложняется, ведь это весьма спорный вопрос, решением которого чаще всего занимается суд из-за невозможности соглашения сторон.

Очень часто стороны обращаются в суд изменения договора в судебном порядке. Обязанностью юриста по аренде является разработка эффективных методов по защите интересов своего клиента. Только тогда он сможет выиграть процесс, запросив свою цену за аренду. Если так случится, то судом будет установлен новый размер арендной платы за взятое имущество, который можно будет сменить в дальнейшем только по взаимному согласию сторон, но не скорее чем через год и не чаще раза в год.

Также бывают ситуации, когда арендатор не оплачивает оговоренную сумму. В таких случаях происходит взыскание арендной платы в судебном порядке.

Часто арендодатели обращаются к юристам по аренде с вопросом,  можно ли дополнительным соглашением изменить предмет договора. Лучше всего принять дополнительное соглашение, даже если договор продлевается автоматически.

Изменение предмета договора

Изменить цель договора аренды нежилого помещения разрешается на основе данных, которые определяют этот объект как предмет аренды:

• Место нахождения.
• Размер территории.
• Описание внешних деталей.
• План здания.

Если все данные предъявлены, то суд примет иск и рассмотрит его. Ваши требования будут удовлетворены, если имущество имеет какие-либо недостатки или же не подлежит полноценному использованию по назначению.

Расторжение договора аренды имущества

При размытом действии договора и неуказанном сроке, можно его уточнить или изменить, также разрешается прекращение действия договора еще до конца условий. Глава 26 ГК Российской Федерации регулирует возможность расторжения договора аренды имущества на общих основаниях , но в случае аренды недвижимого имущества предупреждение об этом должно следовать раньше трех месяцев при условии, что договор найма заключен на срок более года.

Существует ряд нюансов расторжения договора аренды при особых условиях. Например, если человек, который арендует недвижимость, умер, то его права и обязанности в соответствии с договором переходят к наследнику на оставшееся время действия договора. Далее новый арендатор и арендодатель договариваются о расторжении или продлении условий договора.

Арендодатель не имеет права отказать в найме наследнику умершего, но при этом при выявлении каких-либо нарушений любая из сторон имеет право расторгнуть контракт. Предупреждение арендатора о расторжении договора аренды должно быть немедленным, если на то есть видимые причины. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем может произойти в таких ситуациях:

• Арендатор использует арендуемое имущество, нарушая свои обязанности по договору.
• Не оплачивал указанную сумму более двух месяцев подряд.
• Неаккуратно использует арендуемое имущество, портя его состояние.
• Не ремонтирует испорченное имущество.

Бывают случаи, когда проблема устраняется еще до расторжения договора. В таком случае причин для расторжения договора нет.

Арендодатель имеет право подать заявление в арбитражный суд с требованием расторгнуть договор, что будет означать односторонний отказ от договора аренды.

В итоге проведенного разбирательства, суд вынесет решение. Если оно будет принято о расторжении договора, то с момента его вступления в действие, договор является недействительным.

Если арендатор производил какие-либо улучшения арендованного имущества по согласию хозяина имущества, то их отделимую часть он может оставить себе. Если же изменения внедрялись без согласия собственника, то они безоговорочно должны остаться в рамках имущества.

Как говорилось ранее, арендодатель по законодательству не может отказывать наследнику вступить в право собственности, но законодательство Российской Федерации выделяет лишь одну причину для отказа  - обусловленные личные качества, под влиянием которых принимался договор. Интересно то, что закон не объясняет, какие именно личностные качества учитываются при этом. А значит и отказать арендатору невозможно.

По требованию арендатора также можно расторгнуть договор досрочно. Конечно, этому также должны сопутствовать особые условия, например:

• Арендодатель не создает условий использования имущества, препятствует выполнению условий договора аренды.
• Имеются видимые недостатки у арендованного имущества, которые до этого не предъявлялись, из-за чего теперь арендатор не может пользоваться имуществом по его назначению.
• Арендодатель не производит ремонт имущества, которое находится в его собственности в оговоренные сроки.
• Имущество, которое сдается в аренду, находится в плохом состоянии, непригодно к эксплуатации по назначению, предусмотренному договором.

Конечно, именно арендодатель несет ответственность за недостатки и состояние сдаваемого в аренду имущества, если они присутствовали еще до сдачи имущества в аренду. Он должен выполнять ремонт имущества, если его качество не устраивает арендатора.

Если арендатор заметил недостатки, он имеет право:

1.        Требовать от арендодателя ремонта имущества и устранения недостатков в оговоренные сроки или же возмещения недостатков за счет уменьшения оплаты аренды.

2.        Не выплачивать ту сумму, которую должен понести арендодатель за устранение недостатков, но при этом следует предварительно сообщить об этом арендодателю.

3.        Досрочно расторгнуть договор.

Арендодатель в случае определения недостатков имущества или его части обязуется заменить предмет на аналогичный надлежащего качества или же отремонтировать поломанный.

Если при оформлении договора аренды были видимы отдельные недостатки, их было оговорено между арендодателем и арендатором, то первый не несет ответственности за них и не обязывается выполнять ремонт или замену имущества и его составляющих.

Стоит признать, что законодательство России неидеально, поэтому рекомендуется обращаться к грамотным юристам для решения и ускорения судебных дел и защиты собственных интересов! Нужно всегда следить за выполнением правил и условиями сдачи имущества в аренду. Знание законодательства и его соблюдение поможет избежать конфликтов между арендатором и арендодателем. Также стоит обратить внимание на то, что все споры на счет арендованного имущества можно решить путем соглашения двух сторон, не доводя дело до суда!