Как взыскать неустойку с застройщика

Решение конфликтных вопросов по строительству и покупке жилья, в том числе взыскание неустойки с застройщика по долевому участию, сегодня занимают значительную долю судебных процессов. Урегулирован и отработан на практике порядок досудебного и судебного разбирательства, оформления документов и обращения в суд. При его правильном соблюдении успешно решается вопрос, как получить неустойку от застройщика, нарушающего договорные условия.

Условия договоров на долевое строительство и компенсация за просрочку сдачи дома

Участие в долевом строительстве – это реальный шанс купить квартиру значительно дешевле и высокий риск нарушений со стороны одной из сторон договора. Прежде чем подписать договор долевого участия, необходимо точно выяснить, какие сроки передачи квартиры указаны в документе, поскольку компенсация за просрочку сдачи дома зависит от указанной даты.

Варианты могут быть такие:

• Точная дата передачи квартиры. Предъявлять претензии к застройщику и рассчитывать неустойку нужно со следующего дня
• Указание квартала сдачи. Неустойка начисляется со дня, следующего за последним днем указанного периода
• Количество дней после сдачи дома. В этом случае необходимо выяснить, в каком документе указана конечная дата строительства, и производить расчеты исходя из этого.

Если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик может взыскать неустойку с застройщика после подписания акта приемки квартиры или обращаться за компенсацией сразу после нарушения сроков.

Обращение в суд, не дожидаясь сдачи дома, оправдано в случае прекращения строительства или недобросовестной реакции застройщика на запросы. Если же строительные работы продолжаются и выдвигаются встречные предложения о продлении сроков строительства, то лучше подождать благополучного окончания строительства, получить квартиру, проверить ее состояние и только потом решать вопрос, как взыскать неустойку с застройщика.

Законом установлена единая, обязательная для всех норма компенсации за каждый день просрочки, которая рассчитывается, исходя из одной трехсотой части действующей на указанную дату ставку рефинансирования, установленной Банком России.

Т.е. для расчета неустойки, если имеет место нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком по дду, чтобы узнать, как получить пени - необходимо узнать действующую ставку. Сегодня она составляет 11%, затем разделить ее на 300 и для физических лиц умножить на 2, чтобы узнать процент неустойки за один день (11/300*2=0,073%). Для определения конечной суммы стоимость по договору умножают на количество просроченных дней и на полученный процент.

Например, при договорной стоимости жилья 5 млн рублей и просрочке в 30 дней сумма неустойки составит 109500 рублей (5000000*0,073%*30).

Предварительный расчет неустойки необходим для того, чтобы определить целесообразность обращения в суд. При малых суммах это не покрывает издержек. Если рассчитанные суммы получаются слишком большими, то опытные юристы рекомендуют ограничиться претензией в пределах одного миллиона. Это повышает возможность положительного решения суда по иску и снижает активность противоположной стороны, для которой выплата неустойки за просрочку сдачи дома означает потерю полученной прибыли.

Досудебная претензия к застройщику по выплате неустойки

Существует определенная процедура, которой необходимо придерживаться для того, чтобы суд принял, рассмотрел и положительно решил исковые требования.

Первый шаг на этом пути - досудебная претензия к застройщику по выплате неустойки, которую необходимо будет предъявить в суде.

Предложение о добровольной выплате неустойки или досудебную претензию направляют застройщику в виде письма с обязательным подтверждением о том, что оно получено. Существует установленная форма претензии, которой необходимо придерживаться при ее написании. Для этого используют стандартное письмо застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец). В документе излагаются претензии и указываются банковские реквизиты, на которые нарушитель может перечислить сумму неустойки.

При отправке претензии почтой, то это должно быть ценное отправление с перечнем вложений и уведомлением от почты о вручении письма.

Если претензия вручается непосредственно в офисе предприятия-застройщика, то на копии документа необходима подпись лица, получившего бумаги, с расшифровкой фамилии, датой и штампом (печатью) организации. При отсутствии перечисленных документов суд имеет полное право отказать в принятии дела на судебное разбирательство.

Очень редко застройщик после получения претензии выплачивает неустойку добровольно. Иногда дольщику предлагают заключить мировое соглашение, согласно которому определяется некоторая неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, которую застройщик обязуется погасить через определенное время или определяются другие формы возмещения (например, отказ от сумм за превышение договорной площади). Чаще всего данное мировое соглашение является попыткой строительной организации избежать судебного разбирательства и протянуть время, поэтому соглашаться на него не стоит.

Как подать в суд на застройщика

Основной этап – это составление и подача искового заявления. За нарушение сроков сдачи отказ от оплаты со стороны застройщика является достаточным поводом для судебного разбирательства.

При составлении иска необходимо тщательно проверять все приведенные данные, в том числе адрес ответчика. Обычно его берут из договора на ДДУ, но за время строительства он мог измениться, поэтому адрес и точное наименование застройщика перепроверяют по базе данных

Для обращения в суд необходимо приложить заверенные копии следующих документов:

• Договор по долевому участию с указанием даты завершения строительства и передачи квартиры дольщику
• Акт приема-передачи, подписанный двумя сторонами, с указанием даты события. Если в печатном образце акта застройщик предусмотрел фразу об отсутствии претензий со стороны покупателя жилья, то как подать в суд на застройщика за просрочку, чтобы ответчик не смог воспользоваться данной фразой, как аргументом в свою пользу. Для этого после подписания акта на нем можно сделать приписку. В ней необходимо указать, что дольщик не согласен с несвоевременным выполнением договорных обязательств и собирается решать вопрос, как взыскать неустойку с застройщика за просрочку, а также указать конкретные дни просроченные строителями.
• Документы об уплате долевых взносов
• Претензия с отметкой о ее получении (Необходимо помнить, что исковое заявление подается не ранее чем через 10 дней после того как получено подтверждение, что вручено письмо застройщику о нарушении сроков сдачи дома, или после ответа на него).

Если истец претендует не только на суммы неустойки, но и хочет получить дополнительные компенсации, то необходимо приложить документы, подтверждающие понесенные расходы, например,:

• Копии платежных документов за съемную квартиру
• Кредитный ипотечный договор, если в нем есть условие о различных ставках кредитования до и после получения квартиры в собственность
• Оплату услуг юриста

Истец может подать в суд на компенсацию морального вреда согласно стандартным правилам защиты интересов потребителя, но данные претензии суд в большинстве случаев отклоняет, особенно, если они непомерно большие и не подтверждены документально.

Несмотря на то, что при сдаче дома с нарушением сроков, одинаковые претензии по возмещению неустойки могут предъявить все жильцы, суд не принимает коллективные заявления, и каждый должен обращаться с иском индивидуально или через своего представителя. Это связано с тем, что у каждого из дольщиков свои адресные данные, суммы взносов, причитающиеся суммы неустойки и банковские данные для перечисления возмещения.

В какой суд и как подать в суд на застройщика за просрочку

При составлении иска необходимо определиться с наименованием суда, которое будет указано в тексте иска. Для юридических лиц – это арбитражный суд, расположенный по месту регистрации офиса застройщика. Физические лица обращаются в суды общей юрисдикции.

Если застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий по выбору суда следующий:

• Исковые заявления принимают по месту, где проживает истец, находится застройщик, заключен договор или находится строительный объект. Предпочтение обычно отдается судам по месту регистрации застройщика, но по законодательству имеется возможность выбора.
• Чтобы определиться с судом, истец может ознакомиться с судебной практикой по аналогичным вопросам у различных судебных учреждений и даже разных судей, а затем выбрать тот, где более строго налагается ответственность на застройщика за несвоевременную сдачу дома.
• Другими критериями выбора является удобство расположения суда, так как судебное разбирательство будет длиться несколько месяцев, в течение которых истцу придется неоднократно посетить суд в рабочее время. Данное обстоятельство не имеет значения, если неустойкой с застройщика занимается юрист.

Исковые заявления принимаются в приемные часы, судьи распределяются по адресам (улицам). Поэтому необходимо выяснить имя судьи и попасть к нему на прием. Желательно, чтобы перед тем, как подать в суд на застройщика, судья проверил их с точки зрения соблюдения правил составления и полноты необходимых приложений. В идеальном случае можно сразу узнать дату первого заседания.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома

Положительное определение суда – это еще не заключительная часть в решении вопроса.

Следующий этап – это отслеживание сроков производства. В течение 5 дней суд обязан оформить свое решение документально и через 30 дней оно вступает в силу, если не подана апелляция. Из-за высокой загруженности судебные учреждения нередко нарушают установленные сроки, поэтому истцу приходится напоминать о себе и настаивать на своевременном получении на руки исполнительного листа.

На практике, решая вопрос, как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома, истцу или его представителю приходится самостоятельно заботиться о своих интересах, т.е.

Подавать заявление в службу судебных приставов о том, чтобы на основании исполнительного листа было возбуждено дело об исполнительном производстве

Передавать исполнительный лист в отделение банка, обслуживающего застройщика

В дальнейшем отслеживать поступление пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику, особенно, если она перечисляется частями или несвоевременно.